INSTRUMENTO DE AVALIAÇÃO DO PAR – EVOLUÇÃO E PROPOSTA DE DESDOBRAMENTO
TILLMANN, Patrícia André 1; MEDVEDOVSKI, Nirce Saffer 2.

1Bolsista CNPQ, NAURB – FAURB/UFPel – patriciatillmann@gamil.com;
2 Profa. Dra. Arquiteta, Coordenadora do NAURB – FAURB/UFPel – nirce@ufpel.tche.br
 Benjamin Constant, 1359 – CEP 96010-020. naurb.ufpel@gmail.com

1.	INTRODUÇÃO

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é uma nova proposta de financiamento de imóvel com opção de compra após 15 anos. Na cidade de Pelotas foram aprovados 12 conjuntos residenciais no período de 2002/2004, e até a metade do ano de 2005, dez conjuntos já se encontram executados e habitados.
O projeto ASEHABIS, propõe-se a criar um modelo de avaliação integrada e continuada deste Programa em Pelotas, estabelecendo critérios e diretrizes para o gerenciamento de requisitos dos moradores desses empreendimentos, buscando a melhoria da sua qualidade. O estudo é focado nas experiências de Pelotas, identificando, analisando, disponibilizando e avaliando informações sobre as necessidades e preferências dos usuários finais, com ênfase nos espaços de uso coletivo. Para isso, desenvolveu-se uma base de dados com aspectos relevantes à satisfação dos usuários, constituindo um instrumento que busca auxiliar na integração e continuidade das avaliações desses conjuntos.

2.	MATERIAL E MÉTODOS

Fez-se primeiramente uma revisão bibliográfica a procura de modelos de banco de dados que pudessem auxiliar na constituição estrutural de um banco de dados sobre os conjuntos PAR. Um cadastro de habitação popular heterodoxa realizada por TANAKA (1996) foi a fonte norteadora do banco. Analisou-se também, a forma de Cadastro utilizada por SILVA e POLIDORI (2004) em “A forma urbana em Pelotas: Evolução Morfológica e Análises Espaciais 1815-2002” que trata do cadastramento de dados sobre o Parcelamento do Solo em Pelotas. Havia uma intenção de integrar os dois bancos de dados a fim de constituir um instrumento a ser disponibilizado para a Secretaria de Urbanismo da Prefeitura Municipal de Pelotas, que facilitaria o cadastramento, manuseio e a consulta de tais dados. Fez-se portanto, entrevistas com funcionários do Serviço de Arquivo, do Serviço de Cadastro e do Serviço de Aprovação de Projetos, afim de detectar os dados essenciais que o banco deveria conter. Levantou-se também, juntamente com o Serviço de Arquivo, os dados que alimentariam o banco, sendo esses depois complementados pelas empresas construtoras.
Fez-se, também, um acompanhamento do Programa em Pelotas visando a identificação de elementos que pudessem interferir na qualidade do produto final e consequentemente na satisfação dos usuários. O estudo foi focado na gestão, produção, e pós ocupação dos conjuntos. Foram feitas análises de documentos oficiais, da legislação, entrevistas com as construtoras, acompanhamento das reuniões de condomínio e trabalho social, visita aos conjuntos, bem como um estudo dos questionários e entrevistas utilizados para na avaliação pos ocupação desses conjuntos, identificando aspectos abordados nesses instrumentos e que deveriam ser cadastrados no banco de dados.

3. 	RESULTADOS E DISCUSSÃO

Baseado na necessidade de integração dos bancos e disponibilizarão desse instrumento para a Prefeitura Municipal, procurou-se primeiramente, fazer uma proposta sucinta e de fácil manejo. Com o auxílio do programa Access, foram elaboradas fichas de cadastramento dos conjuntos habitacionais contendo: Dados de identificação do conjunto; da promoção; do projeto; além de dados quantitativos sobre os espaços do conjunto e um quadro de áreas e índices urbanísticos. 
Durante a coleta de dados, que se fez através da análise dos projetos arquivados na prefeitura, constatou-se que havia uma grande diversidade na classificação das áreas que constituíam o quadro de áreas dos projetos. 
Houve então, a necessidade de encontrarmos um denominador comum para essas áreas, ou seja, classificá-las da mesma maneira, o que permite não só uma comparação entre projetos, mas também facilita a verificação dos índices urbanísticos e percentuais legislativos pela equipe de aprovação de projetos da Secretaria de Urbanismo. 

Figura 01: Primeira proposta de Banco de dados.

Paralelamente ao desenvolvimento desta etapa, continuou-se a pesquisar os aspectos referentes à promoção dos conjuntos PAR que pudessem afetar a qualidade final dos conjuntos e consequentemente a satisfação dos moradores, o que direcionou o banco de dados para uma descrição mais qualitativa do conjunto:
1. Dados de identificação
Nome do conjunto: Nome dado ao conjunto residencial; Endereço: Rua onde se localiza  e número do conjunto; Bairro: Bairro onde está localizado o conjunto, segundo a classificação de bairros dada pelo Orçamento Participativo; Data de entrega: mês e ano da entrega do conjunto.
2. Dados Projeto
Número da planta: Número da planta do projeto arquivado na Prefeitura
Data da licença: Data de licenciamento da obra.
3. Dados da Promoção
Agente gestor: Órgão responsável pela gestão do PAR durante a promoção do conjunto; Agente promotor: Agente responsável pela iniciativa do empreendimento; Agente financiador: Agente que financiou o empreendimento; Agente construtor: Empresa construtora do conjunto;
Agente administrador: Imobiliária responsável pela gestão condominial.
4. Dados Contexto Urbano
Endereço: Rua onde se localiza  e número do conjunto;
Bairro: Bairro onde está localizado o conjunto, segundo a classificação de bairros dada pelo Orçamento Participativo;
Infraestrutura Urbana (com opções de preenchimento): Distancia ao Posto de saúde: menos de 800m / mais de 800m; Distancia à Escola de ensino fundamental: menos 500m/ 500m e 1000m/ mais de 1000m; Distancia à Escola de ensino médio: menos 500m / entre 500m e 1000m / mais de 1000m; Distancia à Creche: menos 500m / entre 500m e 1000m / mais de 1000m; Distancia à Equipamentos de lazer: menos 500m / entre 500m e 1000m / mais de 1000m; Distancia ao Transporte público: menos de 400m / mais de 400m;
Tipo de esgoto: fossa séptica / fossa e coletor / coletor
Coleta de lixo: diária / mais de 3x por semana / 3x por semana / menos de 3x por semana
5. Dados Gestão Condominial
Imobiliária: Imobiliária responsável pela gestão condominial.
Reuniões com administradora por ano: Estimativa do número de reuniões realizadas por ano
Valor médio da taxa condominial:
Trabalho Social: prefeitura / terceirizado
Datas do Início e fim do trabalho social:
Itens da Segurança (com opções de sim / não ou outras opções de preenchimento): Guarita: em todos os acessos / somente num acesso; Cercamento: tela (ou vegetação) / maciço; Porteiro: fixo / ronda; Cerca elétrica: sim / não; Portão: eletrônico / manual
6. Dados Produto - síntese
Configuração espacial do conjunto (com opções de preenchimento): Tipologia do conjuto: fita / molecular ; - Implantação: periférica / isolada no lote; Número de habitantes: Número total de habitantes; Número de unidades habitacionais: Número total de unidades habitacionais; Área das unidades habitacionais: Área útil das unidades habitacionais; Área do terreno: Área total da poligonal do terreno; Área da projeção da edificação: Área delimitada pelas paredes externas dos blocos, em projeção sobre o terreno; Área construída: Área delimitada pelas paredes externas do(s) bloco(s), incluindo áreas privativas e de uso comum, somados todos os blocos que constituem o empreendimento e todos os pavimentos;  Área coletiva de lazer: Áreas de Lazer Ativo, Áreas de Lazer Passivo, Canteiros e Áreas Residuais ; Área de uso comunitário: Equipamentos, Salão de festas, guarita; Área de circulação: sistema de vias internas do empreendimento destinadas à circulação de veículos; Estacionamentos.  
Índices Urbanísticos: índice de aproveitamento, taxa de ocupação, densidade bruta, cota, percentual de área comunitária, área de lazer e área de circulação por habitante.
7. Dados físico-espaciais dos espaços coletivos
Configuração espacial (com opções de preenchimento): Agrupamento: centralizado / descentralizado
a) Áreas coletivas de Lazer Ativo: 
- Praça infantil: sim / não; - Acabamento praça infantil: areia / grama / saibro; - Área praça infantil:
- Quadra poliesportiva: sim / não; - Acabamento Quadra poliespostiva: areia / grama / saibro / cimento;  - Área quadra poliesportiva:
- Outro equipamento; - Área do equipamento; - Acabamento do equipamento
b) Áreas Coletivas  de Lazer Passivo: 
- Circulação de Pedestres: Arborização nas circulações: sim / não; - Acabamento da circulação dos pedestres: material de acabamento da circulação de pedestres;
 -  Arborização espaços de lazer passivo: sim / não
- Churrasqueira: sim / não; - Número de churrasqueiras cobertas; - Número de churrasqueiras não cobertas; - Acabamento da churrasqueira 
c) Área de uso comunitário
- Varal coletivo: sim / não; - Área do varal coletivo
- Número de depósitos de lixo:
- Número Salão de Festas / Centro comunitário; - Área total Salão de Festas / Centro comunitário
d) Área de circulação
 Número de vagas para estacionamento: número total de vagas, incluindo as de visitante; Acabamento das vias: material de acabamento das vias de circulação dos veículos; Acabamento das vagas de estacionamento: material de acabamento das vagas de estacionamentos.

4. CONCLUSÕES

A primeira proposta de banco de dados atingiu o objetivo de constituir um instrumento sucinto de caracterização do Programa PAR em Pelotas, sendo de fácil manuseio por profissionais envolvidos com o cadastramento e manuseio de tais dados.
Na segunda proposta houve um direcionamento a uma caracterização mais qualitativa e detalhada dos espaços. Essa proposta está fortemente relacionada aos outros instrumentos da avaliação pos ocupação, abordando os mesmos aspectos avaliados nos questionários e entrevistas, o que facilita a compilação dos dados coletados nas avaliações técnica e comportamental dos conjuntos.    
Deve-se, entretanto, levar em consideração outras maneiras de cadastramento dos dados, pois o programa usado até então, dificulta o armazenamento de imagens e plantas, elementos imprescindíveis para uma mais completa caracterização físico-espacial dos conjuntos em estudo.

5.	REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

REIS, Antônio T. e LAY, Maria C. Métodos e Técnicas para Levantamento de Campo e Análise de Dados. Anais do Workshop Avaliação Pós-Ocupação ANTAC/ NUTAU/ USP. São Paulo, 1994.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Edital nº 14, de 16 de Setembro de 1999. Programa deArrendamento Residencial.
SILVA, J. G., POLIDORI, M. C. A forma urbana em Pelotas: Evolução Morfológica e Análises Espaciais 1815-2002. Relatório, 2004, FAPERGS.
TANAKA, M. M. S. Acervo de Habitação Popular Heterodoxa. Relatório Técnico FINEP. FAUUSP, 1996, disponível em http://habitare.infohab.org.br, acessado em 15/03/2005.